Urbanisme

1. Autorisation d’Urbanisme.

L’ordonnance 2005-1527 du 8 décembre 2005, validée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, suivi du décret 2007-12 du 5 janvier 2007 a profondément modifié le régime des autorisations d’urbanisme. Cette réforme, issue d’une concertation approfondie, a répondu à une attente de simplification et de recherche de sécurité des administrés. Le présent mode d’emploi, destiné à vous aider dans la mise en oeuvre de vos projets et de vous rappeler les prescriptions applicables en matière d’autorisations d’urbanisme, n’a pas cependant pour ambition d’être pleinement exhaustif. Nous espérons qu’il pourra cependant répondre à un certains nombre de vos préoccupations. Les services de la Mairie restent à votre écoute à l’effet de vous accompagner dans vos démarches, de répondre à vos questions ou encore de vous diriger vers d’autres services s’ils ne peuvent satisfaire plus avant à vos interrogations.

Qu’est ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il est appelé certificat d’information générale. Il peut également indiqué en complément des informations ci-dessus, les équipements publics existants ou prévus. Il est alors appelé certificat pré-opérationnel.

Comment demander un certificat d’urbanisme ?

Le dossier de demande de certificat d’information générale doit être adressé en deux exemplaires et en quatre exemplaires pour le certificat pré-opérationnel, au maire de la commune dans laquelle le terrain est situé. Pour le certificat d’information générale : la demande contient l’identité du demandeur, l’objet de la demande, la localisation, la superficie, les références cadastrales du terrain et un plan de situation. Pour le certificat pré-opérationnel : la demande contient en complément des informations ci-dessus énoncées, une notice descriptive succinte de l’opération envisagée, avec la destination des bâtiments, leur localisation approximative sur le terrain ainsi qu’un plan faisant apparaître l’emplacement des constructions existantes. Le dossier de demande est téléchargeable sur le site du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, de Développement durable et de l’Aménagement du territoire : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr (Autorisations d’urbanisme, infos pratiques, les formulaires en ligne ou à télécharger).

Qu’elle est l’autorité qui délivre ces certificats ?

Dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme, le certificat est délivré par le Maire. La commune peut déléguer sa compétence à un établissement public de coopération intercommunale qui délivrera alors lesdits certificats. Dans cette hypothèse, le Maire peut cependant faire connaître au Président de l’établissement public son avis sur la demande.

Quels sont les frais liés à ces demandes ?

Ils sont délivrés gratuitement à toute personne le demandant.

Quels sont les délais d’instructions ?

Pour le certificat d’information générale : un mois.
Pour le certificat pré-opérationnel : deux mois.

Quelle est la durée de validité de cet acte ?

La validité d’un certificat d’urbanisme est de 18 mois mais elle peut être prorogée pour une année. Le nombre de prorogation n’est pas limité mais une prorogation ne pourra pas être accordée si à la date du renouvellement les dispositions d’urbanisme ont changé.

Comment demander une prorogation d’un certificat d’urbanisme ?

Les demandes de prorogation doivent être présentées en double exemplaire, par lettre accompagnée du certificat à proroger, au moins 2 mois avant l’expiration de la validité du certificat pour lequel la demande est faite. Elles sont adressées au Maire de la commune où le terrain est situé.

Quelles sont les formes de la réponse ?

La décision peut être expresse. Le certificat d’urbanisme est notifié au demandeur par l’administration par courrier recommandé avec accusé de réception. Il indique les conditions dans lesquels il devient exécutoire et notamment de la date à laquelle la décision et le dossier ont été transmis à l’autorité préfectorale (condition pour que le certificat acquiert son caractère exécutoire), date qui fait courrir le délai de 2 mois ouvert au Préfet pour déférer l’acte devant le tribunal administratif au titre du contrôle de légalité. Un certificat d’urbanisme pré-opérationnel doit être motivé. De même l’autorité compétente doit motivée les prescriptions particulières qu’elle imposerait. La décision peut être tacite si l’autorité compétente ne répond pas après expiration des délais d’instructions.

Que contient le certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’information générale indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain. Le certificat pré-opérationnel indique en outre si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus, mais également si le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’Etat et si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis de construire. Le certificat d’urbanisme indique encore si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme.

L’autorité compétente doit elle recueillir des avis ?

Oui, en ce qui concerne le certificat pré-opérationnel. L’autorité compétente doit procéder à des consultations auprès de diverses autorités qui ont un délai d’un mois pour répondre. Il s’agit :
- Des autorités et services publics habilités à demander que soient prescrites les contributions d’urbanisme prévues au 2° de l’article L 332-6-1 (participation pour raccordement à l’égout, pour voirie et réseaux ...) ou à l’article L 332-9.
- Lorsque le projet a pour effet de créer ou de modifier un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l’autorité compétente pour délivrer le certificat d’urbanisme, de la consultation de l’autorité ou du service gestionnaire de cette voie.
- Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement envisagé, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, de la consultation des collectivités, établissement et services gestionnaire de ces réseaux.

Quels sont les effets des certificats d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme permet la cristallisation du régime juridique applicable à la date de sa délivrance, à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Pour autant, le demandeur d’une autorisation ou d’une déclaration préalable n’acquiert pas un droit à obtenir un permis de construire. Il ne peut que prétendre à ce que sa demande soit examinée au regard des dispositions applicables à la date du certificat d’urbanisme. L’autorité compétente pour délivrer le permis n’est pas liée par les mentions d’un certificat pré-opérationnel relatives à l’état des équipements publics existants ou prévus. Elle statue au vue des équipements existants au jour de la demande. Le titulaire d’un certificat pré-opérationnel positif délivré par erreur ou erroné au titre des informations fournies n’a pas acquis un droit à autorisation, mais pourrait seulement bénéficier d’un recours indemnitaire s’il démontrait un préjudicie directement imputable à l’indication donnée à tort. Etant précisé que tout recours indemnitaire serait voué à l’échec dans l’hypothèse d’une obtention tacite de ce certificat.

2. Quel formulaire devez-vous utiliser pour être autorisé à réaliser votre projet ?

Il existe trois permis :

• le permis de construire ;
• le permis d’aménager ;
• le permis de démolir.

Certains travaux et aménagements doivent simplement être précédés d’une déclaration préalable.

Enfin, des travaux et aménagements ne sont soumis à aucune formalité au titre du code de l’urbanisme. Ils doivent cependant respecter les règles locales d’urbanisme.
En fonction de la nature, de l’importance et de la localisation de votre projet, vous devez établir votre demande ou votre déclaration sur le formulaire correspondant.

Le formulaire de demande de permis d’aménager et de construire (comprenant le cas échéant des démolitions) peut être utilisé pour tous types de travaux ou d’aménagement.
Si votre projet comprend des aménagements, des constructions et des démolitions, vous pouvez choisir de demander un seul permis. Le permis d’aménager peut autoriser des constructions et/ou des démolitions. Le permis de construire peut autoriser les démolitions.
Attention : les pièces à joindre seront différentes en fonction de la nature des travaux.

Le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle doit être utilisé pour les projets de construction d’une maison individuelle d’habitation et de ses annexes (garages, …) ou pour tous travaux sur une maison individuelle existante.
Si votre projet nécessite en plus d’effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, vous pouvez en faire la demande avec ce formulaire.

Le formulaire de demande de permis de démolir peut être utilisé pour toute demande de démolition totale ou partielle d’une construction protégée ou située dans un secteur protégé.
Lorsque ces démolitions dépendent d’un projet de construction ou d’aménagement, le formulaire de demande de permis d’aménager ou de permis de construire permet aussi de demander l’autorisation de démolir.

Le formulaire de déclaration préalable permet de déclarer des aménagements ou des constructions non soumis à permis.
Lorsque des démolitions sont nécessaires pour la réalisation de ces travaux ou aménagements, vous pouvez en faire la demande avec votre déclaration préalable.

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3. Informations utiles

Qui peut déposer une demande ?
Vous pouvez déposer une demande si vous déclarez que vous êtes dans l’une des quatre situations suivantes :

• vous êtes propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires ;
• vous avez l’autorisation du ou des propriétaires ;
• vous êtes co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire ;
• vous avez qualité pour bénéficier de l’expropriation du terrain pour cause d’utilité publique.

Recours à l’architecte :
En principe vous devez faire appel à un architecte pour établir votre projet de construction et pour présenter votre demande de permis de construire. Cependant, vous n’êtes pas obligé de recourir à un architecte (ou un agréé en architecture) si vous êtes un particulier ou si vous représentez une exploitation agricole à responsabilité limitée à associé unique et que vous déclarez vouloir édifier ou modifier pour vous-même :

• Une construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n’excède pas 170 mètres carrés;
• Une extension de construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette, cumulée à la surface existante, n’excède pas 170 mètres carrés ;
• Une construction à usage agricole dont la surface de plancher hors oeuvre brute n’excède pas 800 mètres carrés ;
• Des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 mètres et dont la surface de plancher hors oeuvre brute n’excède pas 2000 mètres carrés.

Comment déterminer la Surface Hors OEuvre Brute (SHOB) et la Surface Hors OEuvre Nette (SHON)? (Article R. 112-2 du Code de l’urbanisme)

• La SHOB d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, calculée à partir du nu extérieur des murs de façade, y compris les combles et les sous-sols non aménageables, les balcons, les loggias, les toitures-terrasses accessibles.
• La SHON est obtenue après déduction de la surface des combles et sous-sols non aménageables, des surfaces non closes, des surfaces de stationnement, des surfaces des bâtiments agricoles, des serres de production notamment.

Pour déterminer ces surfaces, vous pouvez vous aider de la fiche d’aide pour le calcul des surfaces jointe au formulaire de demande.

Qu’est-ce que le changement de destination ?
Le code de l’urbanisme (article R.123-9) définit neuf grandes destinations possibles pour une surface existante : habitation, héber­gement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, exploitation agricole ou forestière, service public ou d’intérêt collectif. Changer la destination consiste à passer de l’une à l’autre.
Par exemple : Transformer des bureaux en hôtel ou transformer une habitation en commerce. Toutefois, transformer un garage existant, attenant à une maison d’habitation, en chambre n’est pas un changement de destination.
Les changements de destination sont soumis à permis de construire lorsqu’ils sont réalisés avec travaux modifiant les structures por­teuses de la construction ou la façade. Dans les autres cas, les changements de destination sont soumis à déclaration préalable.

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4. Modalités pratiques

Comment constituer le dossier de demande ?
Pour que votre dossier soit complet, le formulaire doit être soigneusement rempli. Le dossier doit comporter les pièces figurant dans le bordereau de remise. Le numéro de chaque pièce figurant dans le bordereau de remise doit être reporté sur la pièce cor­respondante.
Si vous oubliez des pièces ou si les informations nécessaires à l’examen de votre demande ne sont pas présentes, l’instruction de votre dossier ne pourra pas débuter.
Pour vous aider à déterminer les pièces à joindre à votre demande et savoir comment les établir, vous pouvez vous reporter aux tableaux explicatifs.

Attention : votre dossier sera examiné sur la foi des déclarations et des documents que vous fournissez. En cas de fausse déclara­tion, vous vous exposez à une annulation de la décision et à des sanctions pénales.

Combien d’exemplaires faut-il fournir ?
Pour les demandes de permis, vous devez fournir quatre exemplaires de la demande et du dossier qui l’accompagne.
Pour la déclaration préalable, vous devez fournir deux exemplaires de la demande et du dossier qui l’accompagne.

Attention : des exemplaires supplémentaires sont parfois nécessaires si vos travaux ou aménagements sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).

Attention : certaines pièces sont demandées en nombre plus important parce qu’elles seront envoyées à d’autres services pour consultation et avis.

Où déposer la demande ou la déclaration ?
La demande ou la déclaration doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Le récépissé qui vous sera remis vous précisera les délais d’instruction.

Quand sera donnée la réponse ?
Le délai d’instruction est de :

• 3 mois pour les demandes de permis de construire ou d’aménager ;
• 2 mois pour les demandes de permis de construire une maison individuelle et pour les demandes de permis de démolir ;
• 1 mois pour les déclarations préalables.

Si votre projet nécessite une modification du délai d’instruction, vous en serez informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en mairie.
Si à l’issue du délai d’instruction vous n’avez reçu aucun courrier, le silence de l’administration vaudra décision favorable ou non opposition à déclaration préalable (sauf cas spécifiques qui ne peuvent bénéficier d’une autorisation tacite). Vous serez alors titulaire d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir. Un certificat mentionnant la date d’obtention de ce permis ou une attestation de non opposition à déclaration préalable vous sera alors délivré sur simple demande.

Comment calculer les délais ?
Le délai est compté de date à date, sans tenir compte du nombre de jours exacts. Ce délai peut expirer un dimanche ou un jour férié.
Par exemple, pour un délai de trois mois :
                date de dépôt : 25 septembre
                date limite de décision : 25 décembre
                date de dépôt : 30 novembre
                date limite de décision : 28 février (ou 29 dans le cas des années bissextiles)

Attention : le permis est une autorisation administrative délivrée sous réserve du droit des tiers. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme.

Combien de temps le permis ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable est-il valable ?
Le permis ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable (portant sur une opération comportant des travaux) est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de sa notification.
Attention : le permis ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peuvent être prorogés pour une année, sur demande du bénéficiaire. La demande doit être établie en 2 exemplaires et doit être adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception (ou déposée à la mairie) deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité.

Quelles formalités devez-vous accomplir après avoir obtenu un permis ou après le délai d’opposition à une déclaration préalable?
Dès la notification de la décision favorable ou dès la date d’acquisition du permis tacite ou de la non-opposition à déclaration préa­lable, vous devrez effectuer un affichage sur le terrain sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. Le panneau devra être installé de façon à ce que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Attention : avant de commencer les travaux, vous devez adresser une déclaration d’ouverture de chantier en trois exemplaires au maire de votre commune.

Quelle formalité devez-vous accomplir une fois que les locaux sont utilisables ?
Dans le délai de 90 jours à compter du moment où les locaux sont utilisables, même s’il reste encore des travaux à réaliser, le pro­priétaire doit adresser une déclaration par local (maison individuelle, appartement, local commercial, etc.) au centre des impôts ou au centre des impôts fonciers (consulter ces services). Ces obligations déclaratives s’appliquent notamment lorsque le permis ou la déclaration préalable ont pour objet la création de surfaces nouvelles ou le changement de destination de surfaces existantes. Le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière de 2, 10, 15 ou 20 ans (dispositions de l’article 1406 du Code général des impôts).

Quelle formalité devez-vous accomplir une fois que les travaux sont terminés ?
Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable adresse une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux

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5. Informations complémentaires

Si vous avez un doute sur la situation de votre terrain ou sur le régime (autorisation ou déclaration) applicable à votre projet, vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie.

Vous pouvez demander conseil à la mairie du lieu de dépôt de la demande.
 
Adresse portail Internet du ministère chargé de l’urbanisme : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/

Vous pouvez remplir un formulaire en ligne : http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/formdomaines.htm